住宅ローンを考えるときに必ず悩むのが
「変動金利にするか？固定金利にするか？」問題。
「ずっと低金利が続いているから、変動金利の方がお得かも」
「最近は金利が上がるって言われているし…」
我が家は変動金利を選択しました。
この記事では、住宅ローンを選ぶうえで避けて通れないこの選択について、
なぜ変動金利を選んだのか経験も交えて、わかりやすく比較＆解説します！
変動金利・固定金利とは
ざっくり比較するとこんな感じです。
- 金利が一定期間ごとに調整されるもので、金利は変動します
- 金利が上がれば、将来の返済額が増える可能性
- 一般的には金利が低く設定されている
- 契約した時から金利は変わらず、完済まで一定になる
- 将来の金利上昇に影響されない
- 一般的に金利が高めに設定されている
固定金利には全期間固定金利と固定期間選択型（3年、10年など）があり
全期間固定金利はずっと金利が一定。
固定期間選択型は最初の○年間だけ固定 → その後は変動 or 再固定を選択する
固定金利選択型はちょっと金利が低くなっている！
金利はどのように決まるのか
変動金利と固定金利はそれぞれ異なる指標と連動しています。
細かいところは難しいので省きますが、固定金利が上昇したからといって、必ず変動金利も上昇するわけではないということだけわかれば大丈夫です。
詳しく知りたい方は、専門的に解説しているサイトもあるので個別に検索してみてください。
我が家はなぜ変動金利を選んだか
① 固定金利よりも圧倒的に金利が低い
2025年4月現在 一番低い金利はともにSBI新生銀行で
変動金利 0.410 %
固定金利 2.130 %
その差が 1.720 % となっています。
もし変動金利がこのまま一定だった場合、3000万円の住宅ローンを借りたとすると
3000万円の住宅ローン、返済期間 35年 (諸経費含めず計算)
変動金利 0.410% 月々支払額 76,688 円 総支払額 32,209,078 円
固定金利 2.130% 月々支払額 101,392 円 総返済額 42,584,642 円
変動金利の方が 1037万円 も安くなる！！！！！
この差はかなり大きいと思います。
②住宅ローン控除率より金利が低い
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の一定割合を所得税・住民税から控除してもらえる制度です。
ざっくり言うとローンを利用して住宅を購入した人は税金を安くするよ！という制度です。
その内容は
控除額 年末の住宅ローン残高 × 0.7％（上限あり）
控除期間 13年間（新築）（中古物件の場合は10年間）
控除を受ける条件として
- 住宅取得後６か月以内に入居し、継続して居住していること
- 家屋の床面積が50㎡以上であること
- 床面積の２分の１以上が、自己の居住用であること
- 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
- 返済期間が10年以上で、分割して返済するものであること
- 控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること
など、条件はクリアする必要がありますが、ざっくり計算すると
借入金(年末残高) 3000万円の場合
3000万円 × 0.7% ＝ 21万円
13年間で200万円以上の控除になることも！
住宅ローン控除率0.7%よりも住宅ローン金利が低ければ13年間はお得になります。
③変動金利はあまり変動していない
（参考：三井住友銀行 住宅ローン 金利水準推移よりグラフ作成）
このデータを見ると固定金利よりも変動金利の方が長期間で低金利で、あまり変動していないことがわかる。
2025年になってから上昇してきているけど、それでも変動金利の方が低水準！
④変動金利が上昇するシミュレーションして判断した
では、変動金利が今後どんどん上がったらどうなるか。
変動金利の上昇にはルールがあります。
- 見直し頻度
原則、年2回（4月・10月など）金利が見直される
返済額の見直し
5年ごとに1回だけ（＝いきなり増えない）
増加の上限
1回の返済額変更で最大1.25倍までしか増えない（※元利均等方式の場合）
| 見直しの頻度 | 原則 年2回金利が見直される |
| 返済額の見直し | 5年ごとに1回だけ |
| 増加の上限 | 1回の返済額変更で最大1.25倍までしか増えない |
金利が上昇してもすぐに返済額は変わらず、増加にも上限があるということ
※契約内容によっては適応されないこともあるので、契約時に確認が必要。
借入金：3000万円、変動金利0.5％、返済期間35年の場合
月々返済額は77000円程度
もし今、金利が２％に上昇したとしたら
現在の返済額：77000円のまま
５年後の返済額：約96,700円（＝約1.25倍）
本来なら返済額がもっと上がるはずですが、急激には変わらないことになっています。
５年ごとに1.25倍ずつ上がったら、どうするんだという話もありますが、
その勢いで金利が上がっていくときには、返済できる人がほぼいなくなりそうですし、住宅ローン自体が破綻しそうですね。
ラッキーなルールですが、落とし穴があります。
つまり…支払いは一定でも実は元本が残りやすく、将来の総支払額が大きくなるリスクがある
この点は十分注意する必要があります。
しかし、このデメリットを差し引いても変動金利の低金利は魅力的だと感じました。
変動金利を選んだ理由をまとめると…
- 変動金利の方が圧倒的に低金利
- 低金利がゆえに住宅ローン控除をよりお得に利用できる
- 「変動」金利だけど固定金利よりも変動していない
- 急激な上昇に対する安全装置がある
以上のことから変動金利を選択しましたが、これには前提条件があると考えています。
変動金利を選ぶ前提条件とは
世帯の収入に見合った金額で最適な金利の住宅ローンを選ぶこと
これについては「住宅ローンの選び方」で紹介していますので、よろしけばご覧ください。
そして、最適な金利の住宅ローンを選ぶにはモゲチェックを利用することをおすすめします。
モゲチェックは完全無料の住宅ローン比較サービスで自身の情報を入力することで
どこの銀行からどんな条件で借りられるかが簡単にわかるサービスです。
自分に合ったお得な住宅ローンが簡単にわかります
住宅ローンを１つずつ比較して調べるのにけっこう時間がかかるので、
この作業は外注して時短をすることをおすすめです。（詳細はこちら）
まとめ
今回は住宅ローンの変動金利と固定金利の違いと我が家が変動金利を選択した理由を紹介しました。
最近は変動金利も上昇してきており不安もありますが、しっかり調べるとまだ変動金利の方がメリットが大きいと感じています。
みなさんの参考になれば嬉しいです。
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